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刚懂事的我恰逢大跃进,大食堂、砸锅炼钢小高炉,文革的目睹者、受害者。 1971年赴北京军区内蒙古生产建设兵团四师34团四连,内蒙伊克昭盟碱柜的戈壁沙地历练我成长,滔滔黄河咆哮声灌凌我的听觉,一段历史的见证者。勤劳、执着、好学是我的人生轨迹……

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国土资源部供地计划会否第N次落空?  

2013-04-22 07:22:36|  分类: 投资.理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国土资源部供地计划会否第N次落空?

 

国土资源部供地计划会否第N次落空? - 申晴翊勇 - 申晴翊勇的博客

 4月16号,国土资源部发布消息,根据各地上报汇总,2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷, 是过去五年年均实际供应量的1.5倍,其中“三类住房”(保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房)用地计划占住房用地计划总量的79.4%,符合调控政策要求。

任志强先生根据以往经验,对地方政府的达标意愿表示不屑。换位思考,站在地方政府的角度上,要达到土地效益最大化,以经济人理性设立地租是最好的办法。

首先,把土地集中到收储公司统一管理,用公司的形式垄断当地土地资源。其次,分门别类利用土地,政府投融资平台通过土地融资,以工业用地等方式把生地做成熟地,把熟地推向溢价最高的住宅市场。第三,控制土地推向市场的规模,用饥饿疗法获得土地的最高溢价。第四,制造新的城市热点,使土地溢价可以多点开花。

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 上述三个办法得出三个结果,也就是我们今天所看到的现实:各地政府建立土地储备中心,建立投融资平台;控制土地市场规模,限制每年推向市场的数量;扩大城市范围,建立各种新区,甚至频频搬迁政府大楼,以制造新的房地产热点。

土地溢价是地方财政之魂。重庆市市长黄奇帆先生在接受《财经国家周刊》采访时坦言,2002年重庆市开始进行土地储备,十年以后,重庆主城从10年前的一环主城拓展到二环主城,当时重庆主城建成区200多平方公里,现在整个主城二环内面积有2000多平方公里,可建设用地为1000平方公里,理论上,从2002年到未来二、三十年内,重庆主城将有近700平方公里需要新开发,约近百万亩地。一般政府储备地不得超过城市可开发建设土地总量的50%,就是约40万亩50万亩。有了2002年储备的这40万亩土地,“扣掉成本,储备土地卖掉部分就能获得几千亿的资金,如果没有这两三千亿,我们地方债务不是现在的2600亿,得是5600亿”,黄奇帆表示,政府债务因此得以稀释。

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 黄奇帆先生很直白,认同土地供应“细水长流”,市政府计划20年内每年只能开发5%,40多万亩地的储备资源一年最多用2万亩。往好里说,这叫长效机制、持续利用;按照经济理性的说法,这叫坐地起价;用往自己脸上贴金的说法,叫做防止哄抬地价。

其他地方政府大都照此方法,只做不说。

2012年,北京未完成年初的供地计划,这并非第一次,2005年、2006年等年度,北京市土地供应计划就多次出现未如期完成的情况。北京也不是个案,中国房地产指数研究院的同期市场监测数据显示,广州、深圳已经连续四年未能完成年度土地供应计划。

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 国土资源部的供地规划形同虚设。2012年年初,国土部设定的全年住房用地供地计划是17.26万公顷,年中缩减为15.93万公顷,最终仅完成11.08万公顷,完成调减后计划量近七成。2011年全国落实住房用地计划13.59万公顷,计划落实率62.3%。2013年,国土资源部索性大幅下调供地计划到15.08万公顷,为近三年最低。说到饥饿营销,我国地方政府是乔布斯的师傅。

惟一的亮点是,强调了保障房等的供应,要求各级国土资源主管部门采取有效措施,对今年“新开工630万套”保障性安居工程用地实现应保尽保。地方政府纷纷呼应,起码从供地看到了民生优先的影子,至于能否落到实处,分配是否公平,年底再说。

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 各个新城更是各城市不可不看的一景,无论大中小城市,无论效率如何,从国家级到县级开发区势不可少,所有的新城就像刚出生的婴儿,兀然而立,没有历史。截止2011年年底,国家级经济技术开发区131家,至于市县级数不胜数,以至于出现一个城市同时拥有几十个开发区的盛况。

对于地方政府来说,在保障土地价格的前提下,根据市场情况微幅扩大供应量,才是上上之选。至于供地多少,上涨多少,根据市场情况随时调控。

供地计划长期虚而不实,国土部还不如取消供地计划,在划定耕地界限后,单独考核保障房建设落实情况,承认地方政府对土地的支配权,但必须让地方政府回到公共产品、公共服务提供者的本质上来。

2013/4/19 南方都市报

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